EKGYO bilanço analizi 2026 | Kâr %79 düştü, nakit yükseldi

Emlak Konut GYO’nun (EKGYO) 2026 dokuz aylık konsolide bilançosu, tek başına net kâr rakamıyla okunamayacak kadar ayrışan bir tablo ortaya koydu. Şirketin hasılatı yüzde 13,6 gerileyerek 73,60 milyar TL olurken ana ortaklık net kârı 13,41 milyar TL’den 2,87 milyar TL’ye indi. Net kârdaki düşüş yüzde 78,6. Buna rağmen brüt kâr marjı yükseldi, nakit mevcudu arttı ve işletme faaliyetlerinden kaynaklanan nakit çıkışı geçen yılın aynı dönemine göre önemli ölçüde azaldı.

EKGYO bilanço analizinde üç kalem birlikte değerlendirilmeli: Satışların bileşimi ciddi biçimde değişti, net kârı 11,36 milyar TL’lik ertelenmiş vergi gideri baskıladı ve büyüyen proje stoğu daha fazla finansman ihtiyacı yarattı. Rakamlar 7 Kasım saat 01.01’de KAP’a gönderilen 30 Eylül 2026 tarihli konsolide, enflasyon etkisine göre düzeltilmiş finansal tablolardan alındı. Aynı gece yayımlanan konsolide olmayan sonuçlardaki 4,29 milyar TL net kâr bu analizdeki 2,87 milyar TL ile karıştırılmamalı.

Tablodaki gelir ve nakit akışı kalemleri aynı dokuz aylık dönemleri karşılaştırıyor. 2025 karşılaştırma tutarları, 2026 raporundaki satın alma gücü düzeltmesine göre sunulmuş rakamlar.

Satışların içinde arsa ağırlığı arttı

Şirketin 73,60 milyar TL hasılatının 41,97 milyar TL’si arsa satışlarından geldi. Geçen yılın aynı döneminde arsa satış gelirleri 15,71 milyar TL’ydi. Arsa gelirlerindeki artış yüzde 167,1. Buna karşılık konut ve ticari ünite satış gelirleri 54,35 milyar TL’den 22,54 milyar TL’ye düşerek yüzde 58,5 daraldı.

Bu değişim faaliyet performansını yorumlarken önemli. Arsa satışı karşılığı gelir paylaşımı modelinde gelir muhasebeleştirme takvimiyle konut teslimlerinden oluşan gelir aynı ritimde ilerlemeyebilir. Arsa satışlarındaki sıçrama, konut teslimlerinden gelen cironun gerilediği bir dokuz aylık dönemi tek başına telafi edemedi. Müşavirlik gelirleri de 8,92 milyar TL’den 5,97 milyar TL’ye indi.

Üçüncü çeyreğe tek başına bakıldığında hasılat 17,33 milyar TL; geçen yılın aynı çeyreğinde 18,44 milyar TL’ydi. Buradaki düşüş yüzde 6. Buna karşın üçüncü çeyrek brüt kârı 5,67 milyar TL’den 8,07 milyar TL’ye çıktı. Yılın tamamında olduğu gibi son çeyrekte de satış hacmiyle kârlılık birbirinden farklı hareket etmiş.

Net kâr neden yüzde 78,6 geriledi?

İlk dokuz ayda brüt kâr marjı yüzde 31,4’ten yüzde 34,1’e yükselmiş olsa da genel yönetim giderleri ve faaliyetler arasındaki maliyet baskısı esas faaliyet kârını aşağı çekti. Esas faaliyet kârı 26,41 milyar TL’den 20,63 milyar TL’ye indi; esas faaliyet marjı yaklaşık yüzde 31’den yüzde 28’e geriledi.

Net kârdaki düşüşün asıl büyüdüğü yer ise vergi satırı. Şirket 14,19 milyar TL vergi öncesi kâr açıkladı. Bunun karşısında 11,36 milyar TL ertelenmiş vergi gideri yer aldı ve dokuz aylık net kâr 2,87 milyar TL’ye geriledi. Bu kalem nakit ödenmiş vergiyle birebir aynı değil; ertelenmiş vergi varlık ve yükümlülüklerinin muhasebe etkisini yansıtıyor. Dolayısıyla yüzde 78,6’lık net kâr daralmasının tamamını konut satışlarına bağlamak doğru bir bilanço okuması olmaz.

Finansman cephesinde de baskı var: Dokuz aylık finansman gideri 22,61 milyar TL’ye ulaştı. Finansman geliri 8,42 milyar TL, enflasyon muhasebesi kaynaklı net parasal pozisyon kazancı 7,40 milyar TL oldu. Üç kalem birlikte okunduğunda, esas faaliyet kârının altındaki sonuçların neden önemli ölçüde değiştiği daha iyi görülüyor.

Son çeyreğin net kârı 379,8 milyon TL oldu; geçen yılın üçüncü çeyreğindeki 252 milyon TL’ye göre yüzde 50,7 artış var. Ancak Matriks Haber’in tek katılımcılı bilanço anketindeki yaklaşık 820 milyon TL’lik çeyreklik kâr tahmininin altında kaldı. Tek kurumun tahmini geniş piyasa konsensüsü olarak değerlendirilmemeli. Enflasyon muhasebesi nedeniyle farklı tarihte yayımlanan altı aylık ve dokuz aylık raporları doğrudan birbirinden çıkararak çeyreklik kâr hesaplamak yerine, KAP’ın dokuz aylık raporundaki ayrı üçüncü çeyrek sütununu esas aldık.

494,6 milyar TL varlığın büyük bölümü stoklarda

EKGYO’nun toplam varlıkları 2025 yıl sonunun aynı satın alma gücüne taşınmış 416,70 milyar TL seviyesinden 494,62 milyar TL’ye yükseldi. Artış yüzde 18,7. Varlıkların 325,40 milyar TL’si stoklarda; toplam aktifin yaklaşık yüzde 65,8’i bu kalemde bulunuyor. Stoklar yıl sonuna göre yüzde 7,5 arttı.

Dipnotlardaki dağılım, stokların yalnızca bitmiş konutlardan oluşmadığını gösteriyor. Arsa portföyü 148,77 milyar TL, arsa satışı karşılığı gelir paylaşımı kapsamında projelendirilen arsalar 75,63 milyar TL, anahtar teslimi projelendirilen arsalar 49,22 milyar TL ve tamamlanmış konut ile ticari üniteler 29,05 milyar TL düzeyinde. Konut geliştirme şirketinde yüksek stok tek başına olumsuz değil; önemli olan bu varlıkların hangi hızla satış ve nakde dönüştüğü.

Bir başka dikkat çekici bilanço kalemi ertelenmiş gelirler. Kısa vadeli ertelenmiş gelirler 109,23 milyar TL’den 136,50 milyar TL’ye yükseldi. Ön satış ve proje süreçlerinden doğabilen bu yükümlülükler, kasaya giren avansların tamamının henüz gelir tablosuna yansımamış olabileceğine işaret ediyor. Ertelenmiş gelirleri bankaya ödenecek finansal borçla aynı sepete koymak yanıltıcı olur; buna karşılık projelerin zamanında teslim edilmesi yükümlülüğünü göz ardı etmek de doğru değil.

Nakit arttı ama finansman yükü de büyüdü

Emlak Konut’un nakit ve nakit benzerleri yıl sonuna göre 18,34 milyar TL’den 53,41 milyar TL’ye çıktı. Şirketin ayrıca 2,99 milyar TL finansal yatırımı var. Nakit birikimi ilk bakışta güçlü görünse de finansal borçlanmalarda da belirgin artış yaşandı.

Kısa vadeli borçlanmalar 39,96 milyar TL, uzun vadeli borçların kısa vadeli kısımları 4,18 milyar TL, uzun vadeli borçlanmalar ise 62,72 milyar TL. Bu üç kalemin toplamı 106,86 milyar TL. Nakit ve nakit benzerleri çıkarıldığında yaklaşık 53,45 milyar TL, kısa vadeli finansal yatırımlar da düşüldüğünde yaklaşık 50,45 milyar TL bakiye kalıyor. Bunlar analitik hesaplamalar; diğer finansal yükümlülükler ve özel sınıflamalar nedeniyle şirketin raporladığı resmî ‘net borç’ tanımının yerine geçmiyor.

Dokuz ayda işletme faaliyetlerinden 7,88 milyar TL net nakit çıkışı gerçekleşti. Geçen yılın aynı dönemindeki 55,31 milyar TL’lik çıkışa göre belirgin bir iyileşme var; yine de faaliyetlerden henüz pozitif nakit üretilmiş değil. Yatırım faaliyetleri 3,71 milyar TL nakit çıkışı yaratırken finansman faaliyetlerinden 47,90 milyar TL giriş sağlandı. Finansman tarafında 106,33 milyar TL yeni borçlanma girişi ve 45,60 milyar TL borç geri ödemesi bulunuyor.

Burada kasadaki nakdin neden yükseldiğine bakmak gerekiyor. Şirket daha fazla nakit taşıyor, fakat bu artışın önemli bir bölümü finansman hareketleriyle aynı döneme denk geliyor. Dolayısıyla nakit artışını tek başına konut satışlarından güçlü tahsilat yapıldığı şeklinde okumak mümkün değil.

Üçüncü çeyrek sonrası EKGYO’da izlenecek göstergeler

Şirketin gelecek çeyreklerinde üç nokta belirleyici olacak. İlki, 22,54 milyar TL’ye gerileyen konut ve ticari ünite satış gelirlerinin teslim takvimine bağlı olarak toparlanıp toparlanmayacağı. İkincisi, 325,40 milyar TL’lik stok portföyünün nakde dönüşüm hızı. Üçüncüsü ise artan finansal borcun faiz giderlerine ve faaliyet nakit akışına etkisi.

Bu çerçevede yeni proje ihalelerini de doğru yere koymak gerekiyor. Emlak Konut’un Hasdal gelir paylaşımı ihalesinde açıklanan 17 milyar TL’yi aşan şirket payı teklifi, proje havuzunun büyüklüğüne ilişkin bilgi veriyor; teklif aşamasındaki tutar bugünün kârı veya tahsil edilmiş nakdi değil. Aynı anlayış yeni 5. Levent ihalesi için de geçerli: 11,09 milyar TL’lik toplam satış geliri teklifi ve 4,43 milyar TL’lik şirket payı, ihale kesinleşmeden finansal tablolara gerçekleşmiş gelir gibi yazılamaz.

6 Kasım kapanışı itibarıyla EKGYO payı 17,45 TL seviyesindeydi. 3,8 milyar TL nominal sermaye üzerinden kabaca 66,3 milyar TL piyasa değeri ve 161,66 milyar TL konsolide özkaynak, yaklaşık 0,41 piyasa değeri/defter değeri oranına karşılık geliyor. Gayrimenkul geliştirme şirketlerinde düşük PD/DD tek başına ucuzluk ölçütü sayılmaz: Stokların değerleme yöntemi, projelerin kâra dönüşme süresi, finansman maliyeti ve tahsilat riski bu çarpanın neden düşük kaldığını açıklayabilir.

EKGYO’nun dokuz aylık bilançosunda esas gerilim, büyüyen arsa ve proje varlıkları ile henüz aynı ölçüde güçlenmeyen faaliyet nakit akışı arasında. Brüt marjdaki iyileşme olumlu; buna karşılık konut gelirlerindeki düşüş, ertelenmiş vergi etkisi ve finansman ihtiyacı yeni dönemin temel takip kalemleri.

Emlak Konut'un 1 milyar TL bütçeli pay geri alım programının ayrıntıları · Şirket Haberleri Emlak Konut 1 Milyar TL’lik Pay Geri Alım Programını Başlattı Emlak Konut GYO, genel kurul yetkisine dayanarak geri alım programını uygulamaya koydu. 1 milyar TL bütçe azami sınır;... →

Veri temeli: Emlak Konut GYO’nun 7 Kasım 2026 tarihli 2026/9 konsolide KAP finansal raporu, 30 Eylül 2026 dipnotları ve KAP şirket açıklamaları. Parasal tutarlar aksi belirtilmedikçe 30 Eylül 2026 satın alma gücünde ve yuvarlanmış olarak sunuldu. Analiz yatırım tavsiyesi değildir.