Konut fiyatları enflasyona yenildi: 5 milyon TL’lik evin reel kaybı ne kadar?

Türkiye’de konut fiyatları eylülde yıllık yüzde 22,3 arttı, ancak enflasyondan arındırıldığında yüzde 5,7 geriledi. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankasının 16 Ekim’de yayımladığı Eylül 2026 Konut Fiyat Endeksi, evin TL cinsinden değerinin yükselmesiyle satın alma gücünün korunmasının aynı şey olmadığını gösteriyor.

Bu farkı somutlaştırmak için geçen yıl 5 milyon TL değerinde olan varsayımsal bir konutu ele alalım. Ülke genelindeki konut endeksi kadar değer kazansaydı eylül sonunda yaklaşık 6 milyon 115 bin TL ederdi. Aynı 5 milyon TL’nin Eylül 2026 tüketici enflasyonu kadar artması durumunda ise 6 milyon 486 bin 500 TL olması gerekirdi. İki tutar arasındaki yaklaşık 371 bin 500 TL, bu örnekte fiyat artışının genel enflasyonun gerisinde kaldığı nominal farktır.

5 milyon TL’lik ev hesabı nasıl yapıldı?

Hesaplama gerçek bir ilanın satış bedeli değil, TCMB’nin Türkiye geneli endeks artışını anlatmak amacıyla kullanılan bir örnek. Önce 5 milyon TL’yi yüzde 22,3 ile artırdığımızda 6.115.000 TL’ye ulaşıyoruz. Ardından aynı başlangıç tutarına Eylül 2026 yıllık TÜFE oranı olan yüzde 29,73’ü uyguladığımızda 6.486.500 TL sonucunu elde ediyoruz.

Bu hesap, ev sahibinin cebinden 371 bin 500 TL çıktığı anlamına gelmiyor. Konutun varsayımsal piyasa bedeli artıyor; yalnızca aynı dönemde diğer mal ve hizmetlerin genel fiyat artışı daha yüksek oluyor. Fark, enflasyonla aynı satın alma gücünü korumak için gereken karşılaştırmalı değeri ifade ediyor. TCMB’nin açıkladığı reel yüzde 5,7 düşüş de oranların doğru biçimde birbirine bölünmesiyle hesaplanıyor; iki yüzdeyi doğrudan çıkarmak reel getiriyi vermez.

Reel kayıp, konutun ucuzladığı anlamına mı geliyor?

Hayır. Konut fiyat endeksi kalite etkisinden arındırılmış fiyat değişimini izliyor, belirli bir ilçede satılan evlerin toplam fiyat seviyesini göstermiyor. Bir konutun büyüklüğü, yaşı, deprem dayanımı, ulaşımı ve bulunduğu sokak gerçek satış fiyatının endeksten farklı hareket etmesine neden olabilir.

Reel gerileme ayrıca konut almanın herkes için kolaylaştığını kanıtlamaz. Peşinat, kredi faizleri ve hane gelirleri aynı anda değişebilir. Konutun fiyatı enflasyondan yavaş artarken kredi taksiti hâlâ birçok hane için erişilemeyecek düzeyde kalabilir.

Bir önceki ayın karşılaştırmasını görmek isteyenler, PiyasaDetay’ın Ağustos 2026 konut fiyatlarında reel gerileme haberindeki yüzde 6,5’lik düşüşü de inceleyebilir. Eylülde reel gerilemenin yüzde 5,7’ye inmesi, yıllık bazda alım gücü kaybının hızının bir miktar azaldığını gösteriyor; reel fiyatların yeniden yükselişe geçtiğini değil.

İstanbul ile Türkiye geneli neden farklı?

TCMB verilerinde İstanbul’da konut fiyatları yıllık yüzde 26,8 arttı. Aynı dönemde Türkiye ortalaması yüzde 22,3, Ankara yüzde 22 ve İzmir yüzde 21 oldu. İstanbul’un konut endeksindeki yıllık artış, ülke ortalamasının 4,5 yüzde puan üzerinde gerçekleşti.

Bu oranların hepsi nominal değerleri ifade ediyor. İstanbul’da artış daha yüksek olsa da yıllık TÜFE yüzde 29,73 olduğu için tek başına yüzde 26,8’lik fiyat artışı genel enflasyonu aşmıyor. Ancak Türkiye geneli TÜFE ile şehir bazındaki yaşam maliyeti aynı kavram değil; bir hanenin gerçek harcama sepeti farklı olabilir.

Kiralar yükselirken satılık evin reel değeri neden düşebilir?

Eylül ayında Yeni Kiracı Kira Endeksi yıllık yüzde 26,6 arttı. İstanbul’da aynı oran yüzde 35,5’e ulaştı. Bunlar mevcut bütün kiracıların sözleşme yenileme oranı değil, yeni kiracı sözleşmelerindeki fiyat değişimini ölçen ayrı bir endeksin verileri.

Satış fiyatları ile kira bedelleri farklı talep ve arz koşullarına tepki verebilir. Konut kredisi maliyetinin yüksek olması alımı zorlaştırırken barınma ihtiyacı kiralama talebini canlı tutabilir. Fakat burada doğrudan kira getirisi hesaplamak için aynı evin güncel satış bedeli ile yıllık kira geliri gerekir. İki ayrı endeksin yıllık artışlarını birbirine bölerek güvenilir brüt kira getirisi oranı elde edilemez.

Konut hesaplarını genel fiyat seviyesiyle karşılaştırırken Eylül 2026 enflasyonunun ayrıntıları da önemli. Özellikle TÜFE’nin yıllık yüzde 29,73 olması, konut fiyatlarının neden nominal olarak artıp reel olarak gerileyebildiğinin temelini oluşturuyor.

Konut alıcısı ve satıcısı için bu veri ne söylüyor?

Evini satmak isteyen biri için ulusal endeks, ilanına otomatik uygulanacak bir fiyat tarifesi değil. Bölgedeki gerçek satış işlemleri ve benzer konutların niteliği önemini koruyor. Ev almak isteyen kişi içinse yıllık fiyat artışının enflasyonun altında kalması yalnızca bir karşılaştırma noktası: kredi maliyeti, peşinatın alternatif getirisi ve taşınma ihtiyacı ayrıca değerlendirilmeli.

Son bir yılda konut endeksinin nominal yükselmesine rağmen alım gücü kaybı yaşanması, 2026 konut piyasasını okurken satış fiyatı ve reel değerin ayrı izlenmesi gerektiğini gösteriyor. TCMB’nin sonraki aylık verileri bu farkın daralmaya devam edip etmediğini gösterecek.